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月収58万円。中古アパート投資の極意

1: @@@ハリケーン@@@φ ★ 2013/08/25(日) 02:35:14.53 ID:???



今年3月まで現役の海上自衛官だった佐藤一彦氏は埼玉県と神奈川県に3棟のアパートを持ち、“自衛隊大家”と呼ばれ、毎月58万円超の家賃収入で、今は豊かなリタイア生活を送っている。

「将来的には仕事を辞められるくらいのキャッシュフローを得たいと思い、不動産投資を始めました。 ただし借入額は、リタイア後にたとえ全室空室になったとしても返済できる金額に抑えるなど条件を課しましたね」

そこでたどり着いた結論が、需要が見込める関東のエリアで、土地付き木造アパート1棟を土地値以下で買うことだった。

「空室や家賃下落で十分な収入が得られなくなっても、木造アパートなら更地にして土地を売却することができます。また、RCマンションを購入しようとすると借入額が大きくなってしまいますが、地方の木造アパートなら比較的安い価格帯の物件をたくさん見つけることができるんです」

例えば、佐藤氏が2棟目に買った神奈川県の木造アパートは、当初1600万円で売りに出されていたという。

「この物件の土地値を業者に調べてもらったところ、約1300万円でした。だったら1300万円以下、できれば解体費用200万円を差し引いた1100万円で購入できるのが理想でしたね」

さまざまな交渉もしながら1170万円で購入でき、27.5%の超高利回り物件となった。

「最近、札幌や福岡など一部の地域でも供給が上回り、空室や家賃低下で苦しんでる人もいます。ですから、需要が見込めるエリアで土地付き木造アパートを土地値以下で買うことを徹底するのが重要。このやり方なら、利回りが高い分、空室があってもそれなりの家賃収入が入ってきますから」

ソース:日刊SPA!
http://nikkan-spa.jp/492614



2: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 02:38:51.24 ID:2kwuCzbV

借金なしじゃないと意味がない。





ピックアップ動画:アパート経営に失敗しない空室対策|ウハウハ大家養成テスト



4: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 02:39:30.11 ID:pltoRfXf

税金の事は考えていないんですね。



5: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 02:48:37.44 ID:SeICXkjT

> 需要が見込めるエリアで土地付き木造アパートを土地値以下で買うこと


持ち主も需要が見込めるなら無理に土地値以下で手放さないと思うけど。



13: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:20:19.78 ID:TEJ+MWYl

>>5
おそらく償却の終わった物件が対象
土地値-立退料-解体費用ってのはそもそも相場通りだ
こういう物件はオーナーの年齢が高くてローンが組めず、立て替えできない
だから安値で市場に出てくる

んだけど、この手法が流行ったのって10年くらい前なんだよね
もう残ってる物件ないと思うわ



7: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:04:19.51 ID:gyho1g7d

現金で買えるならいいと思うよ



9: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:08:09.55 ID:1u1pEzsZ

うそくせー
嘘じゃなくても、知識、人脈、交渉術、そのほか必要だろう
トーシローには無理



10: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:08:17.24 ID:MFGzNpI+

月収じゃなくて月商58万だろ?
不動産の維持費が掛かることを考えたら超零細じゃん。

この大家がこの収入で豪遊しているようなら、
10年後には幽霊アパートになってると思うのだが・・・ 



12: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:18:21.81 ID:4a40MHMK

>>10
リタイア後の収入だから、年金に追加で収入が入ってくる感じだろ。
まずまず豊かな老後じゃん。



16: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:29:54.15 ID:HLQecK4T

>>12
収入のある年金者の減額ラインがどの程度にかによるなぁ



11: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:09:14.51 ID:cm/4D7U+

震災でアボーンか。



14: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:21:10.83 ID:Xw6/10Sq

1600万で買うことが出来るならまぁいいんだろうけど
実際ローン組んで不動産屋への手数料払ってその他税金払うと2000万超えるわ



17: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:33:42.86 ID:vfDQp0Pc

不動産って表示価格から2割り以上も値切れるのか・・・・



18: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:35:13.86 ID:+jSQSrqH

大学生向けのアパート先月売ったわ。
庶民向けの不動産投資とか金捨てるんかw

大金持ちが超優良物件、買い占めるなら別だが。



19: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:35:31.66 ID:OlExIT3t

土地付き木造アパートが土地値以下ってことは
築何年ですかwww
古いぼろアパートはいらねえww



21: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:38:08.02 ID:OlExIT3t

新築戸建てをローンなしで建てますがwww



23: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:40:59.16 ID:X5tzRpWz

脱法ハウスにしたら、もっと儲かるんでしょう?



27: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 04:15:38.48 ID:vfDQp0Pc

家賃3~4万として月収60万弱なら20世帯ぐらいの面倒を見てるってことか?
ナマポDQNとか認知症やら統失もどきやら
ゆかいな住民が集まってきたら嫌だろうなw



32: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 05:38:00.16 ID:q38GuJTp

古アパートの元の所有者が手放す理由が問題、
儲かるものなら元の所有者は手放さない。
他の事業に必要な資金作りとか、他の事業で失敗したとか、負債、税金の滞納による差し押さえとか、、

最悪は、退去しない一部の借り手が居ること、入居率は悪いままでずっと継続。
家賃が低いアパートは住民の質が悪いのも良くない。
いい物件なんてはほとんど無い。、



35: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 06:21:59.54 ID:XNU9F7JK

自衛隊は定年退職?はやいけどそのあとの生活費はメジャーリーガーみたいに何か年金みたいなのでるの?



38: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 06:56:52.71 ID:2g+wI5A0

収入は58万でも利益はどの位なのか?



39: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 07:14:38.87 ID:r/Wm9R90

アパートの大家なんか利益出ないよ、実家で親がやってるけど



47: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 09:21:04.71 ID:1DGSRYYP

>>39
いろんな厄介抱えて気苦労
維持費
利益でるかなってころはボロボロになってるアパート

駐車場のほうがはるかに楽だよな



42: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 08:05:01.56 ID:noy2rkeo

マンション投資とかよくあるけど、あれってキャッシュでポンと買ってようやく利益でるかどうかって設定だよな



50: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 09:37:29.30 ID:5mToILul

震災以降はRC希望の人が多い



52: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 09:53:51.21 ID:jv3+rZ2N

パチンコよりも儲からない
こうゆうのいい情報はいる公務員が
やるならいいけど出がらしばっかり回ってくる一般素人には敷居がたかい



54: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 10:43:32.11 ID:3xDxHXTH

そんなに世の中甘くないわな



56: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 10:46:40.52 ID:AlK41O6g

うまい儲け話というものは実在する
ただし、少人数で小さい規模であればの話



59: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 11:18:20.52 ID:nl/JEBTA

>>1
解体するから、と値引きさせて買ったのなら解体しろよ。



62: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 11:52:36.31 ID:2GQDdQn7

1年後にびっくりする
そして数年後にもっとびっくりする
固定資産、賃借料等の税金、健保、維持費、草むしりなど
アパート経営はマジ地獄です
これは本当



63: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 11:56:06.82 ID:o0lFv8m1

3棟のアパートで毎月58万円超
1棟19万
うん。長い目で見れば確実に赤字だな



74: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:25:28.14 ID:Y5IN32kx

うちで固定資産税だけで130坪程度で年間58万だな。
はっきり言って高すぎる。
路線価の選定は国道沿いは高い。



75: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:26:44.91 ID:/RkX2lyj

目の付け所はいいんじゃないの
でもこれだと修繕費用かさんで貧乏くじの可能性も高い



76: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:27:54.27 ID:tbNZVOQh

儲かるならなぜ大東建託とか大手は、自分で商売しないのか
ってことだよ。



85: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:49:52.19 ID:CnMpozgU

アパート大家だと事件が起きたり、ヤとか宗教が入ると
棟ごと一気に借り手が居なくなるから高リスクだけどな



86: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:55:22.94 ID:FzW65sJW

俺は宝くじの当選金の運用をアパート経営に投資した。

2階建て上下側面を防音設計にしたら、これが当たった。

2階建て12室を2棟経営しているが、空室は無し、順調に運用している。



90: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 13:06:30.18 ID:ei/ivgBF

デデーン
大震災
アウトー



103: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 14:19:02.58 ID:gxcaNiz4

親が土地持ちなんだけど、一括借り上げの営業が来るから話しするんだけど
建ててもいいけど利益出したいんだがと言ったら
相続税対策ですって言われたわ



107: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 14:46:03.60 ID:0pYuf2Wp

少ないけれどうまいことやってるやつはいるんだろうね



元スレ:http://anago.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1377365714/


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2013-08-25 : 経済・政治 : コメント : 1 : トラックバック : 0

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2013-08-27 19:42 : 通りすがり URL : 編集

アパート経営やってる。
木造アパートは税金安いよ、関東圏でも23区以外であれば200平米以下で年数万円。
ただ、最初の取得税はそれなりに取られる。
初期費用は1600万円に対し200万円以上は余裕でかかるとみていいけど、それがペイできれば問題なし。
長期ローンを組んで返済比率を家賃の満室時1/3以下にすれば持ち出しになる可能性は殆どない。

高いって言っている人は、新しかったり、鉄骨造だったりするのだと思う。
建物の税金は高いんだよ。
木造でも直しながらなら築50年くらいまでは普通に使えるよ。

ただ、ここ数カ月でまた値上がりしたので今買っても満室経営を続けられないと厳しい。
上の記事に出てるような物件は完全にバケモノ物件、競売でも無理、5~6年以上前ならあったかも?
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